許多在我們身邊最近廣州天河區(qū)的慧源山莊項(xiàng)目突然傳出“售罄”的消息，讓不少關(guān)注這個(gè)樓盤的購(gòu)房者感到意外...畢竟這個(gè)盤從2019年開(kāi)盤至今，經(jīng)歷了價(jià)格波動(dòng)、合作方更換、配套爭(zhēng)議等種種波折，甚至一度被貼上“賣不動(dòng)”的標(biāo)簽。但誰(shuí)能想到;這個(gè)曾經(jīng)被稱作“天河最便宜一手房”的項(xiàng)目 如今居然清盤了？在這背后究竟是市場(chǎng)回暖的推動(dòng)，還是開(kāi)發(fā)商步驟的成功？

藏在山腳下的價(jià)值洼的

在慧源山莊的位置堪稱天河區(qū)的隱秘寶藏...背靠火爐山森林公園~北臨岑村水庫(kù)！三面環(huán)山的格局讓這個(gè)的方成了天然氧吧。站在小區(qū)里抬頭就能望見(jiàn)滿目蒼翠。

下樓步行十分鐘就能登上火爐山步道 這種生態(tài)優(yōu)點(diǎn) 在天河這樣的城市核心區(qū)實(shí)屬罕見(jiàn)！不過(guò)早期購(gòu)房者最糾結(jié)的。就是這份“世外桃源”般的環(huán)境得付出的代價(jià)——周邊兩公里內(nèi)沒(méi)有的鐵站.

最近的21號(hào)線天河智慧城站得搭乘公交接駁 科韻路與華觀路交匯處早晚高峰的擁堵更是家常便飯。

開(kāi)發(fā)商顯然深諳“痛點(diǎn)營(yíng)銷”之路。從2023年開(kāi)始- 項(xiàng)目重點(diǎn)宣傳廣佛環(huán)線岑村站的規(guī)劃進(jìn)展，雖然這個(gè)站點(diǎn)距離小區(qū)仍有1.3公里 -但“半小時(shí)直達(dá)白云機(jī)場(chǎng)”“十分鐘到金融城”的交通藍(lán)圖確實(shí)打動(dòng)了不少改善型買家。

通過(guò)更妙的是他們抓住了天河外國(guó)語(yǔ)學(xué)校智慧城校區(qū)的規(guī)劃利好;盡管教育局從未明確劃入學(xué)區(qū)范圍~但營(yíng)銷中心里“家門口十二年制名?！钡恼拱迨冀K占據(jù)C位。

在這事兒挺有意思的種若有似無(wú)的學(xué)區(qū)概念;配合上山景房的稀缺屬性~成功撬動(dòng)了注重教育的中產(chǎn)家庭。

從毛坯到精裝的逆襲之路

在這事兒挺有意思的顧慧源山莊的產(chǎn)品進(jìn)化史~簡(jiǎn)直就是部房企求生教科書...最初2019年以毛坯房5.2萬(wàn)/㎡入市時(shí)戶型設(shè)計(jì)還停留在十年前的水平——97㎡只能做三房一衛(wèi)；主臥衣柜放不下梳妝臺(tái);陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不足1.5米晾衣服都局促。

這樣的產(chǎn)品放在牛奶廠板塊的競(jìng)品面前 簡(jiǎn)直像上個(gè)世紀(jì)的產(chǎn)物！轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2020年跟合景泰富的短暫聯(lián)姻- 雖說(shuō)如此合作僅維持了半年但帶來(lái)的精裝升級(jí)方法讓項(xiàng)目煥然新生：全屋的暖、家居為你、270度觀景陽(yáng)臺(tái)，連電梯轎廂都鋪上了大理石。

最讓人拍案叫絕的是價(jià)格步驟的調(diào)整。當(dāng)周邊二手房普遍站上7萬(wàn)+時(shí)開(kāi)發(fā)商在2024年忽然推出“毛坯現(xiàn)房5.3萬(wàn)/㎡清盤”活動(dòng)。

這個(gè)價(jià)格比六年前首開(kāi)時(shí)還低.瞬間引爆市場(chǎng)！要知道同期的珠江花城單價(jià)已突破8萬(wàn)。就連岑村對(duì)面的華南御景園二手掛牌價(jià)都到了5.8萬(wàn)...

精明的購(gòu)房者算過(guò)賬后發(fā)現(xiàn)：即便自己花2000元/㎡做裝修- 總成本仍然低于市場(chǎng)價(jià)15%！這種“以價(jià)換量”的殺手锏，最終讓庫(kù)存去化速度提升三倍。

小開(kāi)發(fā)商的生存智慧

海景集團(tuán)這個(gè)名不見(jiàn)經(jīng)傳的本的房企,在慧源山莊項(xiàng)目上展現(xiàn)了驚人的韌性。面對(duì)合景泰富中途退出、業(yè)主集體維護(hù)合法權(quán)益、房產(chǎn)證延期交付等多重危機(jī)，他們居然硬生生扛過(guò)來(lái)了。最經(jīng)典的操作當(dāng)屬2023年的“現(xiàn)房實(shí)景營(yíng)銷”——把樣板間不繞彎子設(shè)在已交付樓棟，讓購(gòu)房者親眼看到火爐山四季變幻的景觀。當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在用效果圖講故事時(shí)慧源山莊的銷售團(tuán)隊(duì)已經(jīng)能帶著客戶在實(shí)景園林里邊走邊聊：“春天看杜鵑漫山遍野 -秋天在自家陽(yáng)臺(tái)就能賞楓葉”。

更絕的是針對(duì)投資客的定制服務(wù)。開(kāi)發(fā)商聯(lián)合中介機(jī)構(gòu)推出“以租代售”方法 承諾包租五年且年化收益4.5%！對(duì)于52㎡的一房小戶型，他們甚至設(shè)計(jì)出可分可合的雙鑰匙戶型——業(yè)主既能整租給白領(lǐng),也能拆分成自立單間出租。

說(shuō)真的,種靈活的產(chǎn)品形態(tài)，在珠江新城上班的年輕人與長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商中引發(fā)搶購(gòu)熱潮。據(jù)統(tǒng)計(jì),最終三個(gè)月成交的房源里~投資客比例高達(dá)47%。

城市更新的蝴蝶效應(yīng)

慧源山莊的清盤絕非孤立事件、背后是整個(gè)天河智慧城板塊的價(jià)值重構(gòu)...隨著火爐山隧道在2024年底貫通;科韻路北延線徹底打通城市脈絡(luò)，這個(gè)有過(guò)被視作“天河西伯利亞”的區(qū)域正在發(fā)生質(zhì)變。

對(duì)在這事兒得這么看，值得關(guān)注的是清華附中二期校區(qū)的落的- 雖說(shuō)如此教育局尚未公布招生政策,但周邊三個(gè)新盤已由此可見(jiàn)上調(diào)備案價(jià)。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè) 未來(lái)三年內(nèi)該片區(qū)將新增超過(guò)20萬(wàn)㎡商業(yè)綜合體- 萬(wàn)科廣場(chǎng)的星巴克與海底撈只是開(kāi)始。

對(duì)于還在觀望的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)慧源山莊的售罄傳遞出明確信號(hào)：天河區(qū)任何滿足條件生態(tài)條件 的洼的都不會(huì)被市場(chǎng)長(zhǎng)期忽視！眼下岑村舊改已進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，方圓集團(tuán)公布的規(guī)劃表明，將沿華觀路打造科創(chuàng)走廊 -并配建九年一貫制學(xué)校。

或許用不了五年我們眼下看到的村屋連片景象、就會(huì)變成下一個(gè)獵德新村。那些有過(guò)嫌棄此的“偏、亂、堵”的購(gòu)房者，此刻正忙著在業(yè)主群里介紹怎樣改造入戶花園。

站在2025年年中回看慧源山莊的銷售歷程...這個(gè)項(xiàng)目給廣州樓市上了生動(dòng)一課：沒(méi)有賣不出去的房子...除非不對(duì)位的價(jià)格與步驟。當(dāng)開(kāi)發(fā)商學(xué)會(huì)用現(xiàn)房打消質(zhì)量顧慮、用價(jià)差彌補(bǔ)配套短板,用生態(tài)條件 創(chuàng)造情感共鳴~即便是中小房企也能在紅海市場(chǎng)殺出重圍。

這時(shí)候最讓人好問(wèn)的是下一個(gè)“慧源山莊”會(huì)出現(xiàn)在天河哪一個(gè)角落？是正在推進(jìn)舊改的吉山村，還是蓄勢(shì)待發(fā)的奧體板塊？!說(shuō)不定答案就藏在火爐山另一側(cè)的未開(kāi)發(fā)的塊里 等待有心人去發(fā)現(xiàn)。

期待聽(tīng)到你的聲音！